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關鍵詞:小產權房;法律問題;宏觀調控;利益平衡

一、引言

宋莊畫家村案——一個具有標志性意義的判決。

宋莊畫家村聚集了來自全國各地很多不乏名氣的畫家。2006年,隨著宋莊被規劃為北京市十大文化產業集聚區之一,地價也水漲船高,村民基于自身利益開始畫家,要求他們退還已出售的小產權房,其中就包括馬海濤訴李玉蘭案。審理李玉蘭一案的北京市二中院認定馬海濤與李玉蘭所簽的《買賣房協議書》無效,判決畫家李玉蘭在90天之內騰房,馬海濤補償給李玉蘭九萬余元。

這是一個具有標志性意義的判決,它在更深層次上觸及了中國集體土地制度和農村宅基地流轉的現行法律制度,同時對政府在房地產市場宏觀調控和兼顧社會各方利益平衡中如何扮演好自己的角色提出了挑戰。

二、小產權房的概念和歷史發展

(一)小產權房的概念

“小產權房”(或鄉產權房)是指在農民集體土地上,由享有該土地所有權的鄉鎮政府或村委會單獨或聯合開發商開發建設住宅,并由鄉鎮政府或村委會制作房屋權屬證書向城市居民銷售的房屋[1]。這種房屋的權屬證書沒有房管部門蓋章,僅有鄉鎮或村委員會蓋章以證明權屬,故稱為“小產權”或鄉產權房。目前政府出臺的所有法律、法規中沒有所謂“小產權”或鄉產權的概念,“小產權房”只是社會上對這種沒有取得完全所有權房屋的一種約定俗成的叫法。

(二)小產權房的歷史發展

1.小產權房“十年磨一劍”,小產權房的出現并非近一兩年,而是已經十年有余。北京市的小產權房大概從20世紀90年代中期開始陸續出現。然而,從2003年開始,隨著建設部的購房風險提示和北京市國土資源局的禁令接連出臺,小產權房法律問題才開始頻頻出現在公眾的視野之中。值得注意的是,如果從20世紀90年代中期算起,北京市小產權房的歷史已經有十余年,為何直到今天才有相關部門發出這樣的風險提示和禁令?有專家認為,小產權房出現這十幾年,相關管理部門一直監管不力。正如北京我愛我家房地產經紀公司控股公司副總經理胡景暉指出的,“小產權房恰恰處在政府各職能管理部門的交叉點上,表面上看很多部門都在管,實際上卻是誰都沒有真正管。”小產權房“十年磨一劍,霜刃未曾試”,形容其尷尬處境名副其實。

2.小產權房目前的發展現狀。小產權房在十多年前還只是星星之火,如今已在全國的“城中村”遍地開花,呈現出燎原之勢。就全國范圍來看,小產權房在城市房屋開發中,占了相當大的比例。調查顯示,北京地區小產權房已占房地產市場的20%,西安占到25%～30%,而深圳有“城中村”農民房或其他私人自建房超過35萬棟,占全市住房總量的49%[2]。可見,小產權房發展到今天已呈難以遏制之勢,政府相關部門加強對小產權房的調控和監管已迫在眉睫。

三、“小產權房”的合法和非法化論爭

學界對于小產權房的合法、非法化論爭存在已久,很多學者和專家也就小產權房存在的利弊進行了深刻的分析。“小產權房”的實質是違法建筑沒有完全所有權的房屋,那種認為“小產權房”既有益于農民利益又能實現城鄉一體化的觀點忽視了“小產權房”背后的一個至關重要的“大問題”——民生問題[3]。從眼前看,農民可以獲得部分利益,但長期看來農村集體經濟組織趨于利益誘惑勢必會將更多耕地變成宅基地來建造“小產權房”,后果很可能是若干年后城市郊區的農民喪失了土地和生活保障。將小產權房認定為,非法化是秉承中國長期以來實行的農村土地(耕地)保護政策,有利于社會經濟可持續發展和保護農民的長遠利益。

四、小產權房的風險提示和法律處理

(一)小產權房的風險提示

透視小產權房熱賣的背后,其實暗藏了其尷尬地位注定存在的高昂風險。根據目前法律,小產權房不能在市場上自由流通,一旦買賣,買賣合同即被認定為無效,正如宋莊畫家村李玉蘭一案,畫家最終不得不將房屋退還給農民。小產權房在房屋配套設施、物業管理、水電等方面都可能存在問題。此外,破壞中國耕地保護制度,在基本農田上違法建筑的小產權房還存在被的風險。還有人提出,“小產權房”存在“鏈首”(建設環節是否符合規劃審批的風險)、“鏈身”(購買者主體不適格,房屋買賣合同不受法律保護的風險)、“鏈尾”(權屬無法登記,產權不能明確的風險)三個環節的“風險鏈”[4]。可見,高房價催生下的小產權房,風險重重,城市居民為了自己的切身利益,必須對風險有一個清醒的認知,不要購買小產權房。

(二)小產權房的法律處理

目前,中國政府相關職能部門紛紛諸如通知、規定等文件,對“小產權”房進行法律規制。拉倫茨教授說過,“當抽象、一般概念及其邏輯體系不足以掌握某生活現象或脈絡的多樣表現形態時,大家首先會想到的輔助思考形式是‘類型’。”[5]我們要根據目前小產權房存在的情況、不同的類型,找尋不同的解決途徑。如對于占有耕地開發、建設的小產房應該嚴格制止,。對于別墅等休閑型以及投資型的小產權房,則應嚴格限制或者嚴禁開發、建設。具體處理如下:(1)已經開發而未建的“小產權房”,直接確認為違法,要求停工停建,恢復土地的本來用途;(2)已建未售的“小產權房”區分兩種情況,符合土地利用規劃、城鎮規劃的,政府可以考慮收購其上面的“小產權房”作為經濟適用房、廉租房,同時由國家管理部門為此類房屋頒發相關的權屬證書;未經審批,不符合土地利用整體規劃的,對于這種類型也應該確認為違法建筑物加以拆除。(3)已建已售的“小產權房”可以參照情況二處理。

五、小產權房折射出的法律問題分析

(一)注重政府對房地產市場的宏觀調控

目前房地產市場呈現比較混亂的發展局面,主要是由于政府在體制和政策上缺乏對房地產市場的有效干預和宏觀調控的失衡造成的。一方面,政府缺乏對房地產市場的供求平衡的預測能力,沒有充分考慮到城市中低收入家庭和失業家庭對攀升的商品房價格的實際承受能力。另一方面,近十年來的房改政策失當,政府對“廉租房”和“經濟適用房”的建設仍然滯后。近年來,國務院辦公廳下發的國八條①和國六條②不僅沒有穩定住房價,相反出現了中國最高的城市化速度伴隨最高的城市房價的奇怪現象。因此,要從根本上解決小產權房法律問題,政府還應該從源頭做起,加強和完善對房地產市場的宏觀調控能力,加大對廉租房和經濟適用住房的建設力度和供應能力。因為只有調整住房供應結構,增加社會保障性住房的比例,改變中國商品住房占大頭,經濟適用住房不經濟,廉租房僧多粥少的住房供應結構,才能從根本上切斷小產權住房的供應渠道。

(二)兼顧政府自身利益和社會各方利益的平衡

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【關鍵詞】小學語文 課堂效率 策略方法

中圖分類號：G4 文獻標識碼：A DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2017.05.022

教育課程改革的實施，在我國已初見成效。目前，老師的教學觀念得到了進一步的轉變，轉變了之前單一知識傳授的教學方式，更加關心學生的學習能力、情感態度的培養，但觀念的改變并沒有帶來方式的完全創新。教學方式上，部分老師還是沒有完全轉變角色，依舊將自己作為教學的主體。受應試化教育的影響，很多教師仍重視知識的傳授，忽視能力的培養，加重了學生的學習負擔。還有部分老師，貪圖一時的教學成績，對學生進行填鴨式的教育，這樣雖能短時間內提高學生的成績，但并不能真正提高學生的語文水平，教學的目的不是提高學生的語文成績，而是提高學生的語文水平，否則就違背了素質教育和新課程改革的真正目的。

要想提高學生的語文水平，重點還是在課堂，小學生的學習自主性有限，并且趣味性小，課余時間應多用來參與多元有趣的活動，而不是一味的學習。這就要求在小學語文的課堂上，找到改進課堂效率的策略和方法，充分利用n堂時間，培養學生學習語文的興趣，高效地提高小學語文課堂的效率，提高學生的語文水平，達到素質教育的真正目的。

一、重視課前準備工作，制定課堂教學計劃

古人云：“凡事預則立，不預則廢。”這句話點出了事先準備的重要性，小學語文的教學同樣需要遵循這個法則。學生的學習不能忽略預習，老師也一樣，要想提高課堂效率，老師必須事先吃透教材。教材是課堂學習的重要手段，教師只有先將教材理解透徹，才能清楚明白、簡明扼要的將知識傳授給學生，用最精準的語言傳授知識，是提高教學效率的重要方面。事先規劃好講課內容和具體時間，嚴格按照計劃安排實施教學，教師不能在課堂上思緒不清晰，需精神高度集中，按部就班的實施教學計劃，做到心中有數。知識的拓展也需要在課前準備好，與所學知識相關的課外知識也不能忽視，培養學生的發散思維。在課堂上可以借助多媒體等教學工具，在進一步激發學生學習興趣的同時，也能清楚明白的學習課外知識。另外，要注意教師扮演的是引導者的角色，應該將課堂還給學生，小學生學習能力和心理都處于不成熟階段，老師不能完全放手讓學生自己學習，引導和管理必不可少。提高課堂效率的重要手段是做好課前工作，制定教學計劃是提高課堂效率的重要舉措。

二、牢記學生是課堂學習主體，采用多元化教學方式，激發學生學習興趣

課堂教學效率的提高離不開學生的配合，要想讓學生緊跟老師的思路走，就要求學生的注意力高度集中，而興趣是吸引學生注意力的唯一方法。小學生思維活躍，很容易被新鮮事物吸引，這就要求教師在課堂上采用多元化的教學方法，抓住學生的心理特點，不斷激發學生的學習興趣，調動學習的積極性。

小學語文的教材知識比較淺顯，但有很多記憶性的知識容易使學生感到枯燥，教師結合學生的心理特點，可以進行學生間的比賽，激發學生的好勝心，也可以以全體學生或者小組為單位，進行知識搶答小游戲，這都可以調動學生的學習積極性，在快樂中學習知識，提高教學的課堂效率。但也不能一味的追求課堂形式，忽視了實際的課堂效果，這就要求教師根據教學的實際情況，及時改變教學方法和形式，找到最有效的方法。教學工具的應用也必不可少，現代的教學工具都是為了提高教學效率，教師要充分利用當前的教學的工具，利用圖片視頻等直觀的方式，讓學生對知識有更深層次的理解。另外，自信心的樹立在學習中同樣不容忽視，小學生的思維活躍，這是很難能可貴的，素質教育的教學目標中明確指出，要重視學生的創新意識和創新能力的培養，所以在平時的教學活動中，教師要重視學生不一樣想法的誕生，并給予鼓勵，在培養創新意識的同時，樹立學生學習語文的自信心，在以后的學習中有重要作用。課堂教學效率的提高重點在學生，尋找并采用行之有效的教學方法，是提高教學效率的關鍵。

三、教師課后的自省與監督必不可少

課后是學生發展興趣、培養其他能力的重要時間，但課后對知識的鞏固又是必不可少，只有將上一節課所學知識掌握，教師才能在以后的課堂中減少課前復習的時間，留出更多時間給其他教學活動。小學生目前的學習自制力較低，要想完全靠自學是不現實的，這就要求教師在課后發揮監督和指導作用，明確學生學習上的欠缺，讓學生在課后重點進行練習和鞏固。課后作業的量也要適量，寫作業不是目的，掌握為重點，不能讓學生課后時間全都由作業陪伴，抹殺孩子愛玩的天性，注意勞逸結合和學習效率。

語文學科為人文性學科，有大量的背誦知識，完全在課堂時間讓學生進行背誦也不現實，這就要在課后讓學生掌握。課堂上大部分的同學都能夠跟上教學進度，但對于知識掌握較慢的學生，教師不能挖苦和諷刺，應該給予鼓勵，并重點關注，可以采用讓學生幫助學生的方式，慢慢讓學生將知識掌握。在教學活動進行一段時間后，教師要及時對自己在這一階段的教學成果進行自省，反省自己的教學方式，總結方式上的優點和不足，優點繼續保持，不足在接下來的教學中加以改進和矯正，避免造成惡性循環，在不斷反思中進步。師生配合，課堂效率才會真正提高。

四、課堂結合實踐，在實踐中培養學生的自學能力