導語：如何才能寫好一篇不動產登記檔案管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

[關鍵詞]新常態下 不動產登記 檔案管理 思考

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）12-0331-01

【前言】我國不動產的所屬權需要建立在依法登記的前提下，只有在經過依法登記的情況下不動產物權的建立、變更、轉讓和注銷才能產生法律效力。我國的不動產機構的主要工作任務就是將不動產歸屬權進行登記，形成不動產登記檔案管理系統。

不動產登記檔案不僅包括不動產登記本，還有各種與之相關的文件、圖表和網上登記信息等內容，包括文字信息，圖表信息，聲像影像等，記錄載體包括紙張、光盤等。因為不動產登記檔案的復雜繁瑣，所以不動產統一登記檔案管理的工作并不輕松。

一、我國當前不動產的特點

1.不動產在固定機構進行統一登記

不動產，顧名思義，就是指自然性質上或者法律規定上不可移動的財產。因為不動產的位置不可隨意改變，不動產的登記體現出唯一性的原則，所以在一個區域內的不動產統一登記只由固定的機構進行登記。不動產的統一固定登記更有利于不動產登記檔案的統一管理。

2.具備法律效力

我國對于不動產的登記都有明文規定，不動產登記檔案的管理一般由行政主管部門負責，不動產登記一般都是在政府機構進行注冊，改正等。由行政機構所認證的登記，登記信息作為原始憑證被登記部門保存，形成的不動產登記檔案受到法律保護，具備法律公信力。

3.檔案格式要求嚴格規范

不動產登記檔案是可變的。隨著不動產政策的調整改變，不動產登記流程會改變，不動產登記檔案也會隨著改變。不動產登記主要采取文本形式，對不動產登記格式有著嚴格要求，檔案的記錄必須嚴謹、規范、準確、詳細。不動產登記檔案可以在法庭上作為法律文件，具有法律效力，所以登檔案的格式必須嚴謹規范，避免因為內容模糊而造成糾紛。

4.檔案保存時效長

隨著不動產所屬人的變動，不動產登記檔案也會隨之改變，但是登記檔案的法律效力是不會改變的。不動產登記檔案的時效期非常長，有效地保證了不動產的物權保護，使不動產的權屬問題得到穩妥的保障。

二、我國不動產統一登記檔案管理的現狀

1.檔案的準確性欠缺

不動產登記檔案是具備法律效力的，登記工作中最重要的任務就是保證數據的真實性和準確性，登記檔案的準確性直接關系到登記者的法律權益。登記檔案準確性的欠缺也會導致行政部門的誠信危機，對行政部門的執法過程造成阻礙。目前，我國一些地區仍存在不動產檔案登記管理不嚴謹的現象，檔案信息缺失，資料數據模糊等現象。

2.不動產登記管理檔案資料數據庫不完善

由于技術問題，不動產登記管理檔案資料數據庫經常會出現連接錯誤，比如一棟別墅完成變更所屬權后，所屬權在數據庫上仍然顯示不動產的所屬人是變更前的所屬人。這些錯誤對不動產登記的后續工作產生的消極影響，阻礙了不動產登記檔案管理的開展。

3.檔案管理技術落后，沒有實行現代化

檔案管理的數字化對檔案的管理工作來說是個提高管理準確性和便捷性的新方式，檔案管理的信息化能夠提高檔案管理的效率。現在部分地區的不動產登記檔案管理過于依賴紙質文件，信息化水平低，管理技術落后。

4.檔案的存放雜亂

國家規定不動產的登記要合法規范，最重要的目的還是為了人民。規范的不動產登記會為群眾提供便利，減輕負擔。但是，一些地區的不動產登記檔案存放雜亂，多處存放，群眾在查詢時非常不方便。

三、改變當前不動產登記檔案管理方面缺陷的策略

1.不動產的登記行為進行規范化、標準化

對當前的不動產登記機構進行整合統一，規范不動產登記檔案文件的書寫，規范不動產登記檔案管理，提高不動產登記檔案數據的真實性和準確性。促進行政部門工作的嚴謹性，提高行政部門的社會公信力，推動不動產統一登記檔案管理的后續工作順利進行。

2.完善檔案管理資料數據庫，應用現代化技術

優化不動產登記檔案信息資源數據庫，緊隨現代科技發展，運用二維碼等信息技術將不動產登記檔案管理進行優化，整合。使不動產登記檔案管理變成一張條理清晰的信息網。在各部門之間實現便捷交流，為不動產登記的后續工作提供技術支持。

3.對資源進行優化整理，對不動產登記檔案進行高效管理

引進先進的管理理念，建立不動產統一登記檔案管理制度，對不動產資源進行合理有效地規劃，進行高效管理，減少在管理過程中耗費的人力和物力資源。

三、對當前新常態下不動產統一登記檔案管理的反思

建立起不動產登記檔案管理制度，使不動產登記成為更加高效且規范的機構，這是一個革故鼎新的過程。在這個過程中要制定目標，逐步地進行實施，將行動落實到實處，規范管理機制，形成規范的不動產登記管理流程，不僅為群眾提供便利，更為行政機構提高了社會公信力。當前我國提出的政策，正為我國不動產統一登記檔案管理提供了創新的平臺，這是一個機遇，要把握得當才能為不動產登記檔案管理的高效化提供強勁的動力。

參考文獻

[1] 渠濤：《不動產物權變動制度研究與中國的選擇》，《法學研究》1999年第5期.

[2] 李艷.淺議不動產登記檔案整合管理[J].浙江國土資源，2016，（2）：38-39.

[3] 張銳：《構建和諧社會視野下的檔案信息服務》，《檔案學研究》2005年第6期.不動產登記檔案管理三題[J].檔案學研究，2006，90（4）：25-28.

[4] 彭誠信：《我國物權變動理論的立法選擇》，《法律科學》2000年第2期。

[5] 莫曉蘭.對不動產登記檔案管理的思考[J].蘭臺世界，2014，（S3）：55-56.

篇2

XX年，我局檔案工作在黨組的領導下，在xx市房產信息檔案館和縣檔案館的業務指導下，在局相關業務科室的相互配合下，積極開展房產檔案管理工作，認真完成我局年初下達的各項工作目標任務及大邑縣檔案局和成都市房產信息檔案館安排的工作。在檔案管理工作中，認真學習檔案管理業務知識，加強檔案法、保密法的學習。建立、健全和完善檔案管理制度，對移交、歸集到我館的城建、房產檔案，認真進行整理、掃描、組卷、入庫上架存放，使檔案管理工作正常開展。

一. 今年，我辦工作人員積極開展“兩學一做”的學習教育活動，結合本職工作實際，認真領會學習目的，牢固樹立全心全意為人民服務的宗旨意識，能以飽滿的工作熱情、積極的工作態度、奮發向上的精神狀態開展檔案管理工作。

二. 積極參加xx市房產信息檔案館組織的檔案管理業務培訓和檔案管理的業務學習。6月，市房產信息檔案館在xx區組織召開了“2016xxxx系統檔案信息工作現場交流培訓會”。就各區市、縣房產檔案管理工作情況、檔案信息化管理工作的經驗進行了交流；對檔案管理中的消防知識普及、消防常識等進行了培訓，參觀了消防官兵的技能演練。讓我們增添了防火安全知識。

三. 對房產檔案資料的外借、房產檔案的歸集接收利用軟件進行管理；在檔案的整理、掃描組卷方面，今年完成房產檔案規范的整理、掃描 、組卷累計 ：城市（4000卷）；農村（掃描230卷）；實現了電子和實物檔案的雙重存儲。由于我局檔案館正在改建，尚未竣工，預計2017年3月可投入使用，原有的檔案室因庫房容量不足，所以農村產權檔案均未組卷，新增房產檔案也不能做到及時組卷、上架。

四. 政務中心房產檔案的查詢，采用了自主查詢、人工查詢、網上預約極大地方便了辦事群眾。今年查詢房屋檔案資料（9825戶）;個人住房信息查詢證明（12300戶）;接受法院查封房產（180戶）、解封（30戶），促進了我局正常工作的開展。 

五.在檔案庫房管理方面，落實專人管理庫房，使上架檔案擺放整齊有序、落實“九防”措施，促進工作的開展。

六、按時完成年鑒資料。

七.11月10日不動產管理中心成立，根據職責劃分實行不動產登記后，新產生的檔案，我館不再接收，將由新成立的“不動產登記中心”來收集整理。我館只負責11月10日前的存量檔案的整理、歸集、查詢工作。

八.在檔案管理方面，我辦離市局房產信息檔案館要求還差的遠，工作的質量和標準還需提高，檔案管理方面還有很多具體工作等待我們去完成，面臨的困難等著我們去克服，為此我們將迎難而上發揚吃苦耐勞的精神，加強工作作風的培養，以嚴謹、細致、積極進取的工作作風，做好檔案管理各項工作。

九、我們將以局領導和上級指示精神為工作動力，加強檔案業務學習， 提高我室工作人員的檔案業務素質。認真學習《檔案法》及檔案管理的規章制度；提高我室工作人員的檔案業務素質，在做好日常工作的同時，把好房產檔案整理、掃描、組卷工作的質量關。并請市局房產信息檔案館指導我室業務工作，加強檔案資源、信息化建設，虛心學習先進單位的好方法和管理經驗，使檔案管理工作上一新臺階，促進我局各項工作的有序開展。

篇3

2020年是集團公司成立的第二年，這一年集團在生產經營、企業管理、發展改革等方面均取得了可喜成績，這些成績的取得離不開區黨工委，公司黨委的正確領導，更離不開全體干部職工的共同努力和拼搏。為此，今年的工作值得大家贊揚，值得大家驕傲，更值得大家總結。

2020年，我按照公司分工，負責負責安全、資產、運營考核、園區項目建設和協助融資工作，分管運營部，聯系新天地供水公司。

回顧2020，工作基礎更夯實、工作層級更跨越、工作成效更喜人。

一、面對嚴峻的安全管理形勢，細化管理促進生產安全

安全工作是集團工作的重中之重，沒有安全這個一，一切都是零。自集團實體化運營以來安全管理工作面臨著嚴峻的管理形勢。一是涉及范圍廣、行業多、安全隱患風險點駁雜。有景區、灘涂、碼頭、工程項目、固定資產等等。二是安全管理的基礎薄弱。沒有健全的安全管理制度、專業的安全管理人員、完善的安全管理體系。同時2020年是國家對江蘇省安全專項督查的一年，一絲安全上的問題都不能出。在面臨這樣的困難和基礎上安全方面主要完成了以下工作：

1．對照標準，完善安全管理制度。根據法律法規對企業安全的要求，修訂完善了33項目安全管理制度。包含生產責任制、安全會議制度、安全培訓制度、隱患排查制度、安全考核管理制度、應急預案等等。

2．狠抓落實，做好日常安全管理工作。以安全隱患排查為工作重點，堅持周巡查（不少于兩次），月檢查，季度考核，全年組織各類檢查100余次，下發整改單80余份，共排除隱患240項，整改率100%。每季度做好安全生產會議、安全培訓、安全檢查。做好安全考核公示、安全責任公示、安全宣傳欄；完成應急救援預案修編工作并組織應急救援演練。做好安全臺賬的日常更新工作。

3．落實要求，開展各類安全專項工作。根據上級要求做好各類安全專項工作。今年安全工作共收文133份。制定各類專項通知、方案17個。組織了春風行動、雙安全月、標準化創建、安全法制宣傳教育等主題活動。

二、面對復雜的資產管理歷史，理清脈絡，全面梳理和加強

國有公司做好國有資產的監管、促進國有資產保值增值、盤活利用是基礎。而公司成立后的資產管理工作中面臨著較為突出的問題和困難。主要體現在：

1.類屬繁雜，缺乏統一管理。原來的資產管理，各部門以自己聯系的公司名義建設、采購，財務上只有財務數據，沒有扎口統一管理。由于原各部門采購、使用資產的分散性，財務統計人員的變化等原因導致信息的不對稱，賬目管理與實物管理不同步，沒有完善的資產管理制度和各類臺賬。大部分資產在財務上只體現一個數據，沒有各種規格型號和去處（比如空調、車輛）。

2.由于部門的調整以及負責人員的變化，各類材料缺失嚴重。

如三信資產，無任何資料（包括資產的評估報告、資產移交清單、資產買賣協議、不動產權證、圖紙等）如四海之家商業街，資產無權證，無任何施工資料。如海印寺商業街房產，有證號無證，土地證遺失。

3.新收購資產的管理壓力大。新收購的關閉清退的企業，資產繁多，除了土地和房屋，有的企業空調、電腦、打印機等設備較多，看管壓力大。

4.出租固定資產的管理、維護壓力較大。除了日常的出租、合同簽訂、備案、收款等工作。固定資產的安全管理和日常維修工作量大。一方面是出租資產的安全管理責任重。比如海鮮大排檔三家承租單位，兩家至今未辦理消防驗收手續。另一方面維修工作量大。四海之家公租房15年完成建設，出現很多房間、屋面漏水、公共區域斑駁，太陽能系統年久失修，等等一系列問題。

2020年運營部牽頭和財務部指導配合下，在2019年梳理的基礎上對國有資產進行了摸底排查，逐項登記造冊，初步形成一套較為完整的信息化管理臺賬，初步制定了成套資產管理制度、形成了較為完善的資產管理體系。

1．成立專門部門、管理國有資產。根據國資管理要求，成立國資管理事業部。負責經營性資產出租、招商、日常維護等日常管理、經營性資產巡查、資產收購等工作。

2．完善資產管理制度。結合公司實際通過半年時間擬定整套資產管理制度初稿，包含固定資產管理實施細則，資產配置標準、資產巡查制度、國有資產檔案管理制度等。明確固定資產管理采用財務部門、行政部門、使用部門三級管理的辦法，資產管理部門、使用部門負實物的直接管理責任，財務部門負核算和監督、檢查的管理責任。固定管理實施細則明確了資產從采購、驗收、登記臺賬、清點、報廢等以系列手續的操作流程。

3．分類匯總、完成了資產登記臺賬和租賃臺賬。根據資產類別、權屬單位、分別對房產證、土地證、不動產證、海域證、電子設備、家具、車輛等分類別進行了匯總登記；同時將分公司對各資產進行分類細化編碼，以便后期檔案室分類管理。完善了國有資產租賃臺賬，對以往租賃過程中存在的欠租金、無合同等一系列問題已進行了梳理改正，同時與各公司資產臺賬進行了整合。

4．加強固定資產的日常管理工作。資產外勤對各類固定資產每周不少于兩輪巡查，確保資產不被侵占、偷竊。與安全檢查組共同對出租資產進行每月一次的安全檢查。今年對四海之家漏水嚴重的屋面進行屋面修補，衛生間進行了修補，對一期8棟樓進行了公共部位出新，采購了900套電熱水器，將老化的太陽能熱水器全部更換，同時計劃在春節期間分批次對企業租賃宿舍進行出新。

三、面對緊迫的項目建設任務，攻堅克難服務園區全力推進

2020年項目建設主要有如東海上風電集中送出陸上段電纜隧道項目、聽海軒、海韻城項目。其中隧道項目必須在2020年底全線貫通，確保風電企業2021年能夠鋪設電纜并網發電。原有職工公寓四海之家已經不能滿足園區發展的企業租住需求，人才公寓聽海軒項目必須年底開工建設，海韻城項目必須年底竣工具備招商條件。在這樣緊迫嚴峻的建設任務下。我們攻堅克難，克服人員的困難：項目管理總共三人，要完成所有項目的前、中、后期各類手續，項目現場質量、安全、進度、造價、資料各類管理，還有以往項目的掃尾及不動產證的辦理；攻克項目建設本身的困難，隧道項目全長8.41公里貫通園區二期海濱三路，現場管理協調難度大，其中過框河的頂管長300米，直徑3.5米，是南通沿海地區最大的頂管項目。任務雖然嚴峻，困難更是現實存在，在領導的關心下，同事們夜以繼日的奮斗下，圓滿完成了全年服務園區的建設任務。

1.制度建設情況。加強項目管理。2019年公司就對接縣錦恒集團學習了原代建中心項目代建相關流程、管理制度。2020年在七基礎上完善了政府投資建設項目代建管理辦法，內部管理制度、工程管理制度。

2.項目進展情況。

（1）如東海上風電集中送出陸上段電纜隧道項目

總投資約4.8億元，新建地下電纜隧道約8.41km，建成后為國信、國電投、三峽、中廣核4家風電企業提供陸上輸電通道。目前完成工程量的80%。其中南通沿海最大的300米長3.5米直徑頂管12月頂進接收井標志著通道土建部分全面貫通，具備鋪纜條件。年前完成隧道內附屬設施，年后完成道路恢復。

（2）人才公寓（聽海軒）項目

計劃投資 2.8億元，占地約30畝，總建筑面積52450.88平米，其中地上部分44430.07平米，地下部分8020.81平米，包含三棟公寓樓，一棟辦公樓和部分商業。施工、監理招標已經結束。計劃2021年主體施工結束，2022年室外配套及內裝施工結束竣工交付。

（3）海韻城項目

總投資約1.5億元。占地14.89畝，總建筑面積31000平米，地上建筑面積24000平米，地下建筑面積7244平米。土建工程中標價為70898496.07元，于2019年1月土建工程竣工。

幕墻工程（2373萬元）、室外配套工程（550萬）、亮化工程（380萬）1月底全部竣工。

四、2021年工作重點：

（一）資產管理：

進一步規范完善資產登記管理和租賃臺帳。對歷史遺留的租賃問題清理，完成國資辦下達的各項工作任務。結合下半年各子公司資產清查盤點情況檢查，完善資產臺賬。

逐步推進國有資產信息化管理，購置固定資產管理軟件系統。使資產從申購、登記、移交使用、修理、報廢都軟件信息化管理。

繼續加大國有資產巡查力度。確保把資產看住、管好，實現保值增值。

（二）安全管理工作

根據安全標準化建設的要求。對公司涉及安全生產、職業健康、環境保護等方面的制度進行梳理，修訂。

安全資料、安全臺賬標準進一步調高；加強安全管理人員專業能力的培訓，加強各級安全培訓，提高安全管理基礎能力。

（三）項目建設方面

進一步完善項目建設的管理制度、流程以及質量管理體系。充實項目管理人員，加強項目管理人員培訓。加大項目建設的推進力度，確保海上風電陸上電纜隧道項目、聽海軒項目有序推進。

篇4

【關鍵詞】房地產檔案；管理網絡；檔案隊伍；信息化建設

房產檔案是房地產行政管理部門在開展公房、私房的產權登記和管理活動中，按照一定的程序和手續形成的，反映房產權屬關系和狀況具有保存價值的各種文字、圖紙、表冊、卡片以及聲像、電子文件等材料，是房產產權歷史及現狀的真實記錄，是房產所有權、使用權的憑證。

房產檔案是城市房屋權屬管理的基礎，是房產業務開展的重要信息，也是國家檔案的重要組成部分。它數量大，涉及面廣，在解決房產糾紛、加快舊城改造步伐，深化住房制度 改革發揮了重要的作用。因此，做好房產檔案的管理，直接關系到為社會提供服務的程度，將影響國家的經濟建設。

1 房產檔案的特點

房產檔案管理與一般的檔案管理有很大的區別，它具有幾個鮮明的特點：

1.1 專業性：房地產檔案管理產生于房地產專業部門，是房地產權屬登記管理中形成的歷史記錄，而房地產權屬登記管理是依法進行的，是其他任何部門都不能代替的工作。房地產權屬登記管理工作面廣量大，政策性強，形成的檔案材料專業性強，在內容和形式上與一般公文有明顯的區別，在內容上，反映了房地產權屬狀況和房地產位置和面積大小，文件名稱多采用房地產專業術語，在形式上，結構規范，多為表格式，填寫式。

1.2 動態性：房地產檔案形成后房地產權屬和房地產情況并不是固定不變的，隨著產權人的變化，房屋的拆遷、城市建設的發展，房地產市場的活躍，房地產的買賣、交換、繼承、贈與等交易行為的發生使房地產所有權不斷發生變化，房屋的拆遷、翻建、擴建、 滅失、土地分割與合并等房地變更不可避免。因而房地產檔案處于不斷轉移和變更之中，具有極強的動態性，房產檔案作為房屋變化中的原始記錄，必須隨著房屋及房屋所有權人的變化而變化，房產檔案只有全面真實的反映房屋變化的全貌，才具有其利用的價值。

1.3 法律性：房屋屬不動產，價值較高，在單位或個人的財產構成中都占有重要地位。因此，產權檔案的有無，記載的是否準確，全面，產權檔案管理的好壞，都能對產權人產生一定的甚至是具大的影響。房屋所有權為歸屬的憑證等組成的產權檔案，是房產管理部門和人民法院處理房地產糾紛的重要依據，應永久保存。因此，房屋產權管理檔案具有很強的法律性。

2 房產檔案的社會功能

2.1 房地產權屬登記管理的重要依據。

《城市房地產管理法》規定，國家實行土地使用權和房屋所有權登記制度，登記發證的中心環節就是依據房地產檔案材料確認產權，提高發證的準確率。同時，在房地產交易中，產權清楚是交易的前提。房地產管理者必須充分利用房地產檔案，糾正出現的偽造、涂改、謊報遺失、重復申領《房屋所有權證》，維護正常的房地產管理秩序。利用房地產檔案記錄的不同時間、地點、類型的房屋，對房屋交易價格進行“公平、公正、科學”的評估工作，建立有效數據庫。

2.2 落實經濟適用住房過程的可靠憑證。

為使經濟適用住房建設按照國家政策規定有序地進行，房產檔案要將單位性質、人員編制、實有人數、人均收入、單位已售公房面積、人均住房面積、擬建住房地點、套數、總層數、建筑面積等，詳盡登記整理，按程序上報，使經濟適用住房建設符合法律和政策的框架要求。

2.3 住房拆遷管理工作的有效憑據。

在拆遷工作中，房地產檔案記載的居住狀況、經濟狀況、人均面積等，為制定建房規劃、分批解決干部職工住房困難提供了依據，同時，也為建設經濟適用住房拆遷安置面積提供了參考數據。

2.4 司法、稅收工作的有利依據。

房屋拆除、買賣、繼承等行為的發生，不可避免會引起一些糾紛，要解決這些糾紛，房地產仲裁和司法部門都要查閱房地產檔案，弄清房地產權屬關系。同時，由于房地產檔案記錄了每戶每處房地產的面積、價值，可以作為稅務部門開征房地產稅及契稅的計稅依據。

3 加強房地產檔案管理的幾點建議

3.1 強化檔案管理意識，健全檔案管理網絡

一是要充分認識房產檔案管理的重要性。房產檔案工作是一項意義重大，平凡樸實、復雜細致、服務性很強的工作，檔案管理人員要始終保持良好心態，牢固樹立為人民服務的思想和良好的工作態度，發揚腳踏實地、精益求精的敬業精神，滿腔熱情地為社會服務。二是建立檔案管理網絡，切實加強對檔案管理工作的組織領導。三是要制定一系列房產檔案管理制度和措施，不定期組織考核，嚴格獎懲制度，保證檔案的完整歸檔，安全管理和有效利用，促進檔案管理水平的提高。

3.2 加強檔案隊伍建設，提升全員綜合素質。培養和造就一支德才兼備、創新能力強，能夠熟練操作電腦，了解網絡知識，靈活使用檔案管理軟件，勝任文檔的存儲、編輯、檢查、利用等工作的專業房產檔案管理隊伍，是新時期房產檔案事業持續發展的迫切需要和重要保證。因此，必須花大力氣抓好檔案隊伍建設，切實提高管理人員的綜合素質。

3.3 抓好檔案信息化建設，提高檔案調閱速度。

房產檔案管理信息化是先進科學技術手段、科學管理方法與傳統的檔案管理方式的有機結合，是新形勢下房地產業發展的必然趨勢。因此，要運用現代信息處理技術手段，開發房產檔案信息資源，提高檔案資源的開發能力和利用效率。一是要提高對房產檔案管理信息化建設的認識。二是要完善房產檔案信息歸集、檢索系統。在工作中，要將房產檔案信息系統與房產交易系統有機地結合，將房產交易過程中產生的房屋產權信息自動歸入房產檔案信息系統，形成文本信息，充分利用計算機強大的檢索功能，編制各種檢索工具，形成計算機檢索和手工檢索互補的檔案信息檢索體系，實現萬能檢索，從而提供高效、便捷的查詢服務。三是要建立準確的房地產檔案數據分析系統。通過數據分析系統對房地產市場的現狀和發展趨勢做出準確的判斷，以便相關職能部門及時運用相關調控手段，使房產需求保持基本平衡，結構基本合理，達到科學決策，回避風險的目的。

總之，房地產檔案是城市建設和管理的基礎，是確認房地產權的重要依據，也是豐富的檔案信息源。房地產檔案管理是一個信息量大、變動關系復雜，事務性很強的行政管理工作。只要我們堅持提高標準，嚴要求，明析工作程序，按照規范操作，分清責任，層層落實、嚴格把關，充分發揮檔案工作人員的積極作用，就能造就一支政治素質高、責任心強、熟悉業務、知識面廣的檔案工作隊伍，是房產檔案在房產事業中，適應新的經濟發展需要，發揮越來越大的作用，為國家的經濟建設做出更大的貢獻。

參考文獻：

[1]陳曉明，吳偉新。形勢下高校房地產檔案管理芻議《華東交通大學學報》2007，24卷，6期

[2]陰宏哲，欒學莉。房地產檔案管理特性探析《黑龍江檔案》2010,2期

[3]解琳英，趙迪秋，王建林。房地產檔案管理的目標:規范化、制度化、現代化《中國房地產》2008, 7期

篇5

第一條為進一步規范全市國稅系統稅收征管資料管理，保證稅收征管資料的完整和安全，提高稅收征管信息資源的利用效率，為稅源監控、納稅評估、稽查選案提供準確依據，根據《河北省國家稅務局稅收征管資料管理辦法（試行）》及稅收法律、法規、規章規定，制定本辦法。

第二條本辦法所稱稅收征管資料是指國稅機關在稅收征收管理活動中，受理納稅人報送和內部形成的，用以記錄和反映納稅人具體納稅行為并具有利用和保存價值的憑證、報表、賬冊、文書、文件、證明等各類資料的總稱。

第三條稅收征管資料管理包括稅收征管資料歸集、整理、移交、歸檔、保管、調閱、銷毀等環節。

第四條稅收征管資料管理遵循科學規范、安全集中、系統完整、簡便實用、真實準確的原則，實現資源共享，提高利用效能。

第五條各縣（市）區國家稅務局征管部門是稅收征管資料管理的主管部門。稅收征管資料管理本著“誰受理、誰生成、誰保管”的原則，實行分工負責制。

稅收征管資料管理分歷史檔案管理和當年檔案管理。辦稅服務廳、稅源管理部門及其他業務部門負責當年受理資料的歸集、錄入、整理、裝訂、歸檔等工作。

稅源管理部門包括縣（市、區）國稅局所屬稅務分局和內設的稅源管理科（股）。其他業務部門指除辦稅服務廳以外的縣（市）區國稅局內設職能科室。

第二章稅收征管資料的內容和歸集

第六條稅收征管資料的歸集由各級國稅機關根據工作職責和業務環節分工負責。

第七條稅收征管資料歸集的內容包括：

（一）稅務登記類資料：包括設立登記、重新稅務登記、變更登記、停業（復業）登記、注銷登記資料，驗證、換證資料，外出經營報驗登記資料，非正常戶處理資料，遺失稅務證件報告資料，存款賬戶賬號、財務會計制度及核算軟件備案報告資料，納稅人跨縣（區）遷入、遷出資料等。

（二）認定管理類資料：包括增值稅一般納稅人認定資料，出口貨物退（免）稅認定管理資料，稅務資格認定、年審資料，委托代征資格認定管理資料，納稅申報方式核定審批資料，一般納稅人簡易辦法征收申請審批資料，匯總申報申請審批資料，企業所得稅征收方式鑒定資料等。

（三）發票管理類資料：包括發票領購、印制、代開、驗舊、繳銷、核銷、丟失、被盜、流失、稽核、擔保等環節依法形成的發票管理資料，以及增值稅專用發票防偽稅控系統管理資料，增值稅專用發票及其他抵扣憑證審核檢查資料等。

（四）申報征收類資料：（1）申報類資料：包括各稅種申報表及其附表、財務會計報表，代扣、代收、代征稅款報告表，延期申報申請資料，出口貨物退稅申報資料、委托金融機構代扣稅款協議書等；（2）核定類資料：包括核定財務不健全納稅人的應納稅額資料，核定征收納稅人納稅定額調整資料等；（3）征收類資料：包括催報催繳資料，稅款征收憑證，延期繳納稅款申請審批資料，欠稅管理資料，納稅人合并（分立）情況報告、欠稅人處置不動產或大額資產報告資料，注銷清算資料，稅收會統資料等；（4）減免退稅類資料：包括納稅人減免稅申請審批資料，投資抵免企業所得稅申請資料，企業所得稅涉稅事項申請審批資料，納稅人稅務事項備案資料，多繳稅款退付利息申請審批資料，其他退稅處理資料等。

（五）納稅評估類資料：包括評估對象確定、疑點問題分析、約談舉證、實地核查、評估處理各環節形成資料等。

（六）稅收法制類資料：包括催報催繳資料、違法違章處理資料，稅務行政處罰聽證資料，納稅人提起行政復議、賠償的申請書、附報材料及行政訴狀副本，國稅機關受理、審查行政復議、賠償案件的調查材料及相應的處理決定書，國稅機關向法院提交的答辯狀、上訴狀、強制執行申請書等文書資料。

（七）稅務執行類資料：包括一般稅務執行資料，納稅擔保資料，稅收保全措施和強制執行措施資料等。

（八）其他稅務文書類：指除上述文書資料外的其他稅務資料。

第八條：辦稅服務廳、稅源管理部門及其他業務部門各相關業務崗位將本環節歸集形成的稅收征管資料于當月月底前移交本部門檔案管理人員。

第三章稅收征管資料的整理、歸檔

第九條辦稅服務廳、稅源管理部門應建立當年資料室（柜），各業務管理部門應建立資料柜，并設兼職資料管理員進行管理。

第十條稅收征管資料分為長期資料和年度資料。長期資料包括稅務登記類資料、認定管理類資料、發票管理類資料，以及財務會計制度及核算軟件備案報告書、納稅人存款賬戶賬號報告表等不涉及所屬年限長期使用的資料。

第十一條稅務登記類、認定管理類、發票管理類和申報征收類資料，企業和個體建賬戶實行按納稅人逐戶設置制式檔案資料盒，建立單戶檔案；個體“雙定戶”實行按類別設置制式檔案資料盒，建立綜合檔案。

納稅評估類、稅收法制類、稅務執行類資料不論企業或個體一律按類別設置制式檔案資料盒，建立綜合檔案。

第十二條紙質稅收征管資料的整理、歸檔一般按以下流程操作：分檢資料—確定歸檔范圍—分類整理—裝訂—編制檔案號—裝盒—編目—上柜。

第十三條歸檔資料必須是稅收征管業務流程各環節和綜合征管軟件各崗位辦理完畢后的正式資料。資料應文字清楚、內容完整、手續齊全。

第十四條凡涉及納稅人、扣繳義務人、納稅擔保人和其他涉稅當事人需簽字、蓋章的文書必須以紙質形式保存。經省局同意取消納稅人紙質申報資料的除外。

第十五條稅收征管資料歸檔時應按稅收征管環節、時間順序依次排列，并按要求整理、裝訂成《稅收征管檔案》（附件1），案卷各部分的排列順序是：案卷封面、卷內目錄、資料、卷內備考表、封底。

（一）案卷封面包括目錄號、檔案卷號、分冊號、納稅人名稱、保管期限、形成年度、形成單位，在歸檔時應逐項按規定填寫清楚準確。

（二）卷內目錄包括順序號、檔案內容、頁號、備注，歸檔時要按順序填寫卷內目錄。

（三）稅收征管檔案卷內資料要按規定的順序進行科學排列，并依次編寫頁碼。同時，對密不可分的資料依次排在一起，即：正件在前，附件在后；批復在前，請示在后；結論性資料在前，依據性資料在后；印件在前，定稿在后。卷內資料內頁編號一律編在檔案資料的右上角處。

（四）卷內備考表包括本卷情況說明、立卷人、檢查人、立卷時間。有關備考表中的內容，都應逐項填寫在備考表內。若無情況說明，也應將立卷人、檢查人的姓名和時間填上，以示負責。

第十六條資料管理人員在整理、歸檔稅收征管資料時，發現資料短缺不全的，應督促經辦人補齊，補齊后的才準予歸檔。

第十七條稅收征管檔案裝訂實行左側固定線裝，采用“三眼一線”裝訂法，以左、下邊整齊為主。裝訂好的檔案應做到資料齊全、順序規范、目錄清晰、裝訂整齊牢固。

第十八條各縣（市）區國家稅務局原則上應統一設置歷史檔案室，負責歷史稅收征管檔案的保存。長期資料和當年的納稅人資料由所屬稅源管理部門、辦稅服務廳按誰受理誰保管的原則分別負責保管在各自的資料室（柜）。次年三月底之前，將當年的納稅人資料（注銷納稅人包括長期資料和當年資料）移交本級局歷史檔案室保存。

對條件確不具備的縣（市、區）局，具有征收職能的全職能稅務分局形成的歷史檔案資料可由稅務分局保管，但要有專門的歷史檔案室，并明確專人負責管理。

資料移交時，應填寫《稅收征管資料移交清單》（附件2），列明資料名稱、份數，交接雙方清點核對、簽章（簽字）、注明移交、接收時間。

第十九條對稅收征管檔案的案卷，以主管國稅機關為單位編制案卷目錄，以歸檔范圍的排列順序編制流水號。單戶檔案卷號按照便于查詢的要求，結合稅務登記編號編制。綜合檔的檔案卷號為檔案類別的順序號，稅務登記類為DJxx(xx為順序號。下同)、認定管理類RDxx、發票管理類FPxx、納稅申報資料類SBxx、納稅評估類PGxx、稅收法制類FZxx、稅務執行類ZXxx、其他稅務文書類QTxx。

第二十條稅收征管資料按所屬年度歸集、整理，跨年度的月份或四季度申報資料歸檔到所屬年度資料中，企業所得稅年度報表資料應歸入次年的稅收征管資料中。納稅評估資料按稅款入庫時間進行歸檔。

第四章稅收征管資料的保管

第二十一條稅收征管資料歸檔后，必須妥善保管，嚴格執行安全和保密制度。稅收征管檔案的保管必須做到“三專”、“六防”，即：專人、專柜、專庫（室），并有防火、防盜、防蟲、防潮、防塵、防高溫等項防護措施。

第二十二條稅收征管檔案的保管期限按其類別的不同，要求如下：

（一）一般稅務行政處罰案件，保存期為十五年。

（二）其他稅收征管檔案，保存期為十年。

稅收征管檔案的保管期限，原則上從檔案所屬年度的次年1月1日起計算。長期資料自納稅人注銷稅務登記日期所屬年度的次年1月1日起計算。

第五章稅收征管資料的調閱

第二十三條稅收征管資料的調閱包括查詢、借閱、調用。

第二十四條有關單位和人員調閱稅收征管檔案時，應填寫《稅收征管檔案調閱單》（附件3），按檔案管理制度履行有關調閱手續。

（一）本機關國稅人員調閱稅收征管檔案，由檔案管理部門同意；國稅系統其他單位人員調閱稅收征管檔案，由縣（市、區）國家稅務局主管局長簽署意見。查閱稅收征管檔案的，應在指定的場所進行；借閱、調用稅收征管檔案的，應按規定的時限及時歸還。

（二）國稅機關以外單位調閱稅收征管資料，須持本單位介紹信，并出具有效身份證明，經本級國稅機關負責人審批同意后方可辦理。查閱稅收征管檔案應當在檔案室進行，調閱人要為納稅人及其他當事人和國稅機關保密。

（三）調閱稅收征管檔案時，檔案管理人員應在現場，并做好登記和調閱資料記錄，填寫《調閱檔案登記簿》（附件4）。

第二十五條調閱人調取稅收征管資料，應妥善保管，不得損毀、丟失或更改相關內容。

第二十六條調閱人歸還調取的稅收征管資料時，檔案管理員要認真檢查所調取的資料是否完好、齊全。如發現有丟失或損毀的，責成調閱人負責補正。

第二十七條超過期限未歸還的，由檔案管理員負責督促歸還，歸還時應辦理核銷手續。

第六章稅收征管資料的銷毀

第二十八條稅收征管資料在保管期限內，任何人不得擅自銷毀。

第二十九條稅收征管檔案保存期滿后，應嚴格按照國家檔案管理的有關規定，履行報批手續、編制檔案銷毀清冊、實行監銷制予以銷毀。具體工作程序為：由檔案管理人員提交稅收征管檔案銷毀報告并編制銷毀清冊，報請縣（市、區）國稅局局長審核批準后，指定兩名以上的監毀人員進行銷毀，并在銷毀清冊上簽字。

失去保管價值、雖未到保存期限的稅收征管資料，需要銷毀的，按上述規定辦理。

第三十條銷毀可采取粉碎、燒毀等方式進行。

第七章稅收征管資料的檢查及責任

第三十一條各級國稅機關應建立和實行稅收征管資料檢查考核及責任追究制度，制定資料管理的質量標準，每年按照要求對基層單位征管資料進行專項或綜合檢查，并將檢查考核情況作為征管質量考核的主要依據。對未按資料檔案管理規定執行或未達標的，視不同情況分別追究當事人和相關領導的責任。

第三十二條各縣（市、區）國家稅務局應定期對稅收征管資料的管理情況進行檢查，其主要內容及標準為：資料收集是否齊全、完整；整理、裝訂是否統一、規范；歸檔、使用是否符合規定；保管是否實行“三專”、“六防”；調閱、銷毀是否履行了必要手續。

第三十三條有下列行為之一的，縣（市、區）國稅局、上級國稅機關可以視情況，根據相關規定對其責任人追究相應責任。

（一）收集錄入稅收征管資料不及時的；

（二）隱匿稅收征管資料、不完整移交的；

（三）保管不善，造成稅收征管資料檔案毀壞、遺失的；

（四）擅自銷毀稅收征管資料檔案的；

（五）未按規定保密的；

篇6

一、企業財務會計制度下加強固定資產管理的要點

《財政部國家稅務總局關于簡并增值稅征收率政策的通知》(財稅[2014]57號)的相關規定，自2014年7月1日起，固定資產處置采用簡易辦法計稅的，名義稅率由4%降為3%，改動前后實際都是減按2%稅率。此處看來，實際的稅負水平沒有改變，如某項動產的不含稅處置價為10000元，那么不管名義稅率是4%還是3%，實際的稅負率都是2%，此處的稅負水平均為200元。但是此處規定會影響到增值稅的發表開具、納稅申報與財務處理，進而還會影響到企業的所得稅稅負。

    企業固定資產管理制度的設置需要考慮企業預算管理和財務管理的要求，另外在實際管理工作中也需要結合實物管理和價值管理，在固定資產管理中不斷健全日常維護制度、內部調撥制度、清查盤點制度、檔案管理制度以及成本績效評價制度等，以此不斷促進企業不同環節固定資產的管理，保證管理過程的規范性，嚴格保證整個固定資產管理工作。

    (一)設置專門管理固定資產的部門

    現階段企業對于固定資產的管理缺乏統一的管理部門，實際情況往往是企業的行政部門主要管理不同類型的設備，而在實際登記固定資產設備時行政部門并沒有及時向財務部門匯報資產的變更情況，這種管理方式會產生一定缺點，比如說管理工作上一些內容重復操作；實際盤點過程中工作分配不細致，所以具體表現比較混亂，而這些問題都會給企業資產管理工作帶來一定的障礙。在當前企業財務管理會計制度下，需要徹底改變固定資產存在多個管理部門的現狀，在具體核算固定資產的折舊支出時，要考慮到實際使用部門和該資產的資金來源，設置統一管理固定資產的部門，在

該部門對企業固定資產進行統一的管理和統一的核算。具體來說，無論是固定資產的采購，還是固定資產的修理、報廢，都需要經過該固定資產管理部門的審批。另外該管理部門還需要對不同固定資產定期進行盤點，設置專門的盤點人員和監盤人員，記錄固定資產的使用情況。在登記固定資產時，需要盡可能詳細列示固定資產的清單，對不同固定資產的名稱、類別、規格、數量、金額等項目都需要進行記錄，根據固定資產的不同類別設置相應的管理方式。保證固定資產的采購、管理以及后期的維護工作相互獨立但是又存在緊密聯系。在企業財務部門，主要負責全面的核算工作和相應的監督工作，由財務人員建立固定資產以及其累計折舊的總賬，向財產物資會計提供相應的業務指導。而對于財產物資會計來說，主要負責的工作內容有：建立固定資產以及其累計折舊的一級明細賬，全面控制企業固定資產以及其累計折舊管理工作，保證企業不同部門對固定資產的合理使用，另外還需要登記固定資產卡片，保證所有固定資產上都粘貼著相應的標簽。

(二)提倡信息化管理固定資產的方式

在企業建立全面的網絡管理系統，有助于企業固定資產管理部門工作效率的提高。在該網絡管理系統中可以實現對固定資產增加減少變化的及時登記,有效的避免了固定資產的重復購置現象，另外還能對企業現有的固定資產進行合理的調配，避免了固定資產浪費現象的產生。現階段信息化社會不斷深人，而在企業實現科學網絡化管理已經成為了企業的目標，這就需要企業整合相關財務軟件系統網絡資源，構建管理固定資產的信息網，在該網絡系統中錄入固定資產的相關信息。

一方面，固定資產管理部門需要明確不同部門固定資產的負責人，屬于該負責人管理范圍內的固定資產制作相關卡片，及時向管理部門匯報固定資產的使用情況,另一方面，可以嘗試使用條形碼進行管理，對于固定資產的出庫、入庫或者盤點等內容，直接通過掃碼完成，掃描信息直接反饋到網絡系統中。這些方式都可以提高固定資產管理工作的效率，也保證了固定資產管理工作的準確性。

(三)不斷加強固定資產的使用效率

在提高固定資產使用效率方面，需要從加強固定資產的成本核算處入手，具體需要按照使用固定資產的部門對固定資產折舊成本進行列支，在部門成本中核算相應內容。另外需要按照固定資產的折舊年限，在制作固定資產卡片時結合固定資產分類情況、設置合理的折舊年限和折舊方法，每月進行一次固定資產的折舊計提。所以在不同部門的成本中除了企業的基本事物經費和實際的運行費用，還增加了固定資產的折舊成本，這在一定程度上是核算固定資產和固定資產績效評價相關數據的支持依據。不同部門在對其管理范圍內的固定資產記錄分析后，不僅能不斷優化固定資產的管理，而且還能保證企業正常的運轉。對于已經提足折舊的資產則不需要進行成本的列支，但是一旦發現設備出現問題或者已經報廢，及時申請相應的修理或者報廢處置，保證企業工作的正常進展。

在成本核算下，企業不同部門能高度重視管理和利用固定資產，后一定會付出相應成本的意識。對企業現有的固定資產進行了合理的調撥，避免了閑置固定資產的現象產生，同時對已經報廢的固定資產及時進行處理，避免報廢固定資產長期掛賬的現象產生，在大幅度上降低了固定資產重復購置或者浪費現象產生的次數，從而不斷提升了管理企業固定資產的效益。

(四)編制科學采購固定資產的預算當代社會市場上出現了不同功能、不同類型的新技術或者新產品，企業為了不斷提升自身的現代化程度，不同程度設置了購置新型固定資產的計劃,但是如果在購置資產時不注重對成本的控制，無疑會給企業帶來更多負面的影響。所以需要企業固定資產管理部門引人相關的配置管理方式，編制科學釆購固定資產的預算，對采購固定資產的工作進行細致的規劃，在固定資產的需求和存量數據之間進行合理的配置。把固定資產的管理工作當成一個項目來做，事前對項目的必要性及可行性進行研究;在管理項目過程中關注其經濟性以及存在的社會效益,事后要關注項目的績效,保證達到實際的使用需要。總之在固定資產管理的過程中前提條件必須保證充足的資金需求，必要條件是滿足企業實際的要求，從而保證整個管理工作的效率。

二.企業財務會計制度下固定資產處理案例

(見表1)

三、結束語

篇7

業主大會由建筑區劃內的全體業主組成，代表和維護建筑區劃內全體業主在物業管理活動中的合法權益，通過業主大會會議行使權力。

第二條

為了規范本市行政區域建筑區劃內業主大會及其業主委員會的設立、活動及其監督管理，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《*市物業管理條例》等法律、法規的規定，結合*市實際，制定本規則。

第三條（開發建設單位的報告義務）

建筑區劃符合《*市物業管理條例》第二十四條規定的業主大會設立條件的，開發建設單位應當在90日內向區（市）縣房產行政主管部門報告。

第四條（業主大會籌備組）

業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）總人數一般為5至15人。籌備組中的業主代表由業主按物業類型、樓層、單元、幢等為單位推薦產生。

籌備組應當自成立之日起3日內在建筑區劃內書面公告其成員名單和工作職責及推選結果，公告期不少于7日。

首次業主大會會議召開前，籌備組除履行法定職責外，還應當制定選舉工作實施方案。

籌備組需要查詢業主清冊、規劃車位的處分、依法屬于全體業主共有部分狀況的，不動產登記機構應當予以配合。

第五條（首次業主大會的會議內容）

首次業主大會會議應當按照以下順序進行：

（一）表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

（二）選舉產生業主委員會；

（三）表決通過其他需要業主大會會議議決的事項。

管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則的草案經表決未通過的，籌備組應當征求業主意見進行相應修改后，重新組織表決。

第六條（業主委員會的選舉）

業主委員會由建筑區劃內全體業主通過業主大會會議以記名投票、公開計票的方法直接選舉產生。選舉應堅持公開、公平、公正的原則，實行差額選舉，其差額比例不得低于五分之一。

業主委員會應當依業主大會的授權履行職責，并接受業主、業主大會的監督。業主委員會可以委托專業機構或專業人員協助履職，費用在業主委員會工作經費中列支。

第七條（委員組成）

業主委員會一般由主任委員、副主任委員和委員共5至15人組成，業主委員會可設1至5名候補委員；業主委員會委員可以連選連任。

第八條（候選人條件）

業主委員會委員候選人是應當符合下列條件的業主：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守（臨時）管理規約，履行交納物業服務費、繳存專項維修資金等業主義務；

（三）辦事公道，作風民主；

（四）組織協調能力較強，有必要的工作時間；

（五）本人及其近親屬未在為本建筑區劃提供物業服務的物業服務企業、機構中任職；

（六）無侵犯本建筑區劃其他業主合法權益和公共利益的行為；

（七）其他符合業主大會議事規則規定的條件。

籌備組中的業主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止。由此造成籌備組工作人員缺額需要補充的，由籌備組從推選結果中依次遞補。

第九條（候選人當選）

候選人獲得建筑區劃內專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數（以下簡稱雙過半數）的業主贊成票時，始得當選。獲得雙過半數的業主贊成票的候選人人數超過應選名額時，以得票多的當選。如遇票數相等不能確定當選人時，應當就票數相等的人再次投票，以得票多的當選。未當選的候選人，按照得票多少作為業主委員會候補委員。

獲得雙過半數的業主贊成票的當選人數少于應選名額時，不足的名額另行選舉。

第十條（設立備案）

業主大會依法設立之日起30日內，錦江、青羊、金牛、武侯、成華區（含*高新區）業主委員會應當向當地房產行政主管部門提交下列資料，其他區（市）縣業主委員會應當向當地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府提交下列資料：

（一）業主大會設立事項登記表；

（二）經業主大會會議表決通過的管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

（三）表決結果統計；

（四）經選舉產生的業主委員會組成人員基本情況及委員分工情況；

（五）業主名冊及其他資料。

業主大會設立事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起15日內，依照本條規定重新記錄備案。

業主委員會違反法規、政策等規定以虛假資料取得備案的，區（市）縣房產行政主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當撤銷備案，責令業主委員會限期改正并在建筑區劃內公告。

業主委員會應當將備案情況告知物業服務企業或者其他管理人（以下統稱物業服務企業），并在建筑區劃內公告。

業主對業主大會設立備案資料有異議的，應當依據《管理規約》、《業主大會議事規則》的約定進行處理。

第十一條（賬戶設立）

業主大會依法設立后，業主委員會應當到商業銀行開設建筑區劃業主委員會工作經費賬戶，并自開設之日起5個工作日內在建筑區劃內書面公告。

第十二條（業主大會會議）

業主大會會議分為定期會議和臨時會議；業主大會定期會議由業主委員會按照有關規定和業主大會議事規則的規定召集，每年至少開一次。

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見、網絡投票以及業主大會議事規則規定的其他形式；會議表決采取記名投票的方式；會議可以引入公證機制。

業主大會可以建立鼓勵業主參與業主大會會議投票的激勵機制，具體由業主大會議事規則約定。

第十三條（業主大會會議議定事項）

建筑區劃內下列事項，應當提交業主大會會議決定：

（一）制定或者修改管理規約、業主大會議事規則和業主委員會工作規則；

（二）決定選聘、解聘物業服務企業的方案（包括選聘方式、具體實施者）；

（三）決定物業服務事項及其質量、費用標準等物業服務合同的主要內容；

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案；

（五）選舉、終止業主委員會委員；

（六）決定業主委員會的工作職責和經費；

（七）審查業主委員會和物業服務企業的年度工作報告；

（八）決定本建筑區劃內全體業主共有部分的經營、收益分配等方案；

（九）決定本建筑區劃內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的制度；

（十）決定利用物業共有部分停放機動車的車位設置、管理、收費等事項；

（十一）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（十二）改變和撤銷業主小組作出的與業主大會決定有抵觸的決定；

（十三）決定本建筑區劃的劃分、調整方案；

（十四）決定本建筑區劃內全體業主訴訟事宜；

（十五）決定本建筑區劃內涉及業主共同利益的其他重大事項。

業主委員會應當將需由業主大會決定的事項，在業主大會會議召開前15日內依法定方式告知全體業主。

業主關于物業管理公共事務的意見和建議應當向業主委員會提交，由業主委員會討論決定或形成議題后提交業主大會會議表決。

第十四條（業主大會會議的參加）

業主為法人、其他組織的，應書面委派代表參加業主大會會議。

業主不能參加業主大會會議的，應當書面委托他人出席業主大會會議，委托書應當載明委托的具體事項、權限和專有部分面積。一名人可同時業主的具體人數應當在業主大會會議召開方案或者業主大會議事規則中確定。

無民事行為能力或限制民事行為能力的業主，由其監護人參加業主大會會議。

共有物業的業主，應當推舉一名共有人參加業主大會會議。

不參加投票的業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由建筑區劃的管理規約規定。

第十五條（業主大會臨時會議）

有下列情形之一的，業主委員會應當按照業主大會議事規則的約定，組織召開業主大會臨時會議：

（一）發生重大事故或緊急事件，需要及時處理；

（二）五分之一以上的業主就物業管理共同事項書面提議；

（三）業主委員會委員缺額人數超過委員總數三分之一，或者業主委員會主任委員、副主任委員全部辭職、離任；

（四）其他依業主大會議事規則需要召開業主大會臨時會議的情形。

第十六條（業主委員會會議）

業主委員會應當按照業主大會議事規則、業主委員會工作規則的約定召開業主委員會會議。經主任委員或三分之一以上委員提議，應當及時召開業主委員會會議。業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。

業主委員會候補委員可以列席業主委員會會議。

第十七條（業主委員會委員補選）

業主委員會委員出現缺額時，在候補委員中按得票多少的順序自動遞補，并由業主委員會在建筑區劃內顯著位置公布；業主委員會委員缺額超過三分之一時，應當在30日內按本規則設定的程序和方法進行補選。

補選的業主委員會委員，其任期到本屆業主委員會任期屆滿為止。

第十八條（業主委員會換屆改選）

業主委員會換屆改選的，一個建筑區劃內應當成立一個換屆籌備組。換屆籌備組應當自成立之日起3日內在建筑區劃內書面公告，公告期不少于7日，并抄告區（市）縣房產行政主管部門。

換屆籌備組中的成員由上一屆業主委員會委員及按照物業類型、樓層、單元或幢確定的業主代表組成。換屆籌備組中的成員被提名為業主委員會候選人的，其在換屆籌備組中的工作自行終止。

原業主委員會委員有信用警示記錄、怠于或者阻撓換屆選舉的，可以不再列為新一屆業主委員會委員候選人。

新一屆業主委員會依法選舉產生后，換屆籌備組的職責自行終止。

第十九條（物業服務的選聘）

一個建筑區劃，選聘一家物業服務企業提供物業服務。

業主大會決定選聘物業服務企業的，應當在啟動選聘程序前由業主大會會議就選聘方式、具體實施者、物業服務合同的主要內容等進行表決，經雙過半數的業主同意。

第二十條（合同簽訂與公示）

業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面的物業服務合同，并依法辦理物業服務的交接手續。

業主委員會應在物業服務合同訂立之日起30日內，將合同在建筑區劃公告欄內公布，并書面或網上抄送當地物價、房產行政主管部門。

第二十一條（印章管理）

建筑區劃業主大會印章及其財務專用印章應當統一標明行政區域、建筑區劃名稱，業主委員會印章應當標明行政區劃、建筑區劃名稱、屆次和任期。

業主大會、業主委員會應當建立健全印章管理與使用制度。

需要使用業主大會印章的，由業主大會作出決定；處理業主大會內公共事務使用業主委員會印章的，由業主委員會決定。

第二十二條（財物管理）

業主大會應當建立專項維修資金、業主委員會工作經費、經營物業共有部分業主所得收益等的管理制度。

業主委員會應當于每年第一季度末向業主大會報告上年度工作經費使用情況和當年度工作經費使用計劃，經業主大會會議通過后在建筑區劃內公告。

業主委員會應當加強對工作經費、議事活動用房、購置的設備設施等財物的管理，建立健全共有財物登記、保管制度。

第二十三條（財務監督）

業主大會可建立財務監督小組，監督財務計劃、財務制度的執行情況和物資管理、財務公開情況。

第二十四條（檔案管理與查詢）

業主委員會應當建立業主大會與業主委員會檔案管理制度。

業主委員會應當建立檔案查詢制度，提供業主大會與業主委員會檔案資料的查詢，并負責接待業主的咨詢、投訴。

第二十五條（重大事項公開）

業主委員會應當建立重大事項公開制度，每年至少一次向業主公布以下內容：

（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；

（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應當向業主公開的情況和資料。

第二十六條（信用監督）

本市實行業主委員會委員的履職信用記分制度。具體辦法由市房產行政主管部門另行制定。

業主委員會委員應當按規定如實提供相關信用信息。業主委員會委員信用信息統一納入全市物業管理信用體系，在*市房地產行業信用信息平臺上公布。

第二十七條（解釋機關）

本規則具體應用中的問題由*市房產管理局負責解釋，并可制定細則。

篇8

一、工會經費撥繳和會費收交管理

(一)工會經費撥繳

1、凡建立工會組織的企事業單位、機關須按全部職工工資總額的2%計提工會經費，其中40%工會經費撥繳上級工會，60%劃入本單位基層工會經費帳戶。40%撥繳上級工會經費的辦法是:由地稅收繳經費的企事業單位按要求劃入市總工會委托地稅收繳的專用賬戶，由財政代扣代繳的機關、事業單位，按照市總工會與市財政局商定的辦法執行。

全部職工工資總額的計算，按國家統計局《關于工資總額組成的規定》和有關規定執行。全部職工是指在企事業單位、機關工作，取得工資或其他形式的勞動報酬的全部人員(含外籍人員和港澳臺人員)，包括正式職工、合同制職工和臨時性、季節性用工，以及離開本單位但保留勞動關系并領取生活費的職工和內部退養職工等。工資總額是指單位在一定時期內直接支付全部職工的勞動報酬總額，包括計時工資、計件工資、獎金、津貼和補貼、加班加點工資、其他工資和單位發放的職工生活費等。

2、企業、事業單位開業或設立之日起一年內仍未依法建立工會的，從期滿后的第一個月起，由稅務局按全部職工工資總額的2%收繳工會籌備金。工會建立后，將籌備金按60%比例返還給該單位工會。

3、單位撥繳工會經費、籌備金，可以憑工會或稅務局開具的《工會經費撥繳款專用收據》、《工會經費專用繳款書》稅前列支。

(二)工會會費收交

會員應每月按工資收入的0.5%向所在基層工會交納會費。獎金、津貼、補貼和工資尾數不足10元部分的不作為交納會費基數。

計算會費的"工資收入"是:機關干部為職務工資和級別工資，機關工勤人員為崗位工資和技術等級工資，事業單位為崗位工資和薪級工資，企業單位凡作為工資發放的均作為工資收入交納會費。

二、預算管理

1、按照"統籌兼顧、保證重點、量入為出、收支平衡"的原則，以及本年度工會工作要求，編制年度收支預算。期末滾存經費結余不得赤字。

2、預算收入的編制，要以上年實際收入為基礎，考慮本年度各項增減因素編制。預算支出的編制要堅持勤儉節約和體現工會工作的特點，把資金重點安排在維護職工權益、開展職工教育活動和為職工群眾服務等方面。

3、年度預算草案，要充分聽取本級工會經審委的審查意見，經工會委員會討論通過并簽字蓋章后，于規定時間內報上級工會審批或備案。

4、預算執行中，如遇特殊情況需增加支出或減少收入時，應按規定程序編制、審批、上報預算調整方案。

三、支出管理

1、工會經費使用應嚴格遵守國家財經法紀，認真執行工會財務制度。工會經費不得用于非工會活動開支，不得支付社會攤派或變相攤派費用，不得為單位和個人提供資金拆借、經濟擔保和抵押。

2、工會經費開支，應根據審定的預算，實行"集體領導、個人負責"的工會主席一支筆審批制度。重大開支事項，須集體討論決定。

3、工會費用報銷，須履行審核、報批手續。原始單據應是稅務發票或財政監制收據，應有經辦人、證明人、審批人簽字，應說明用途。購買多項物品的須附明細清單，開展活動購買的物品須附發放清單。

4、工會經費收支賬目每年應至少一次向職工群眾公布，定期接受同級經審會審查、監督。

四、決算管理

1、工會決算是工會收支預算的執行結果，基層工會應按規定要求和程序編報。編制決算草案，須做到收支數字準確、內容完整。

2、決算上報時應附相關說明。其內容包括:基本數據、年度收支預算完成情況、設備增添情況、預算管理的經驗、存在問題及今后改進意見等。

五、貨幣資金及往來款項管理

1、基層工會應依法開設獨立的銀行結算賬戶，具有社會團體法人資格的基層工會應開立基本存款賬戶，暫不具有社會團體法人資格的基層工會應開立專用存款賬戶。

2、基層工會財務核算，不允許與行政財務或黨、團等其他組織財務合并賬戶集中核算，也不允許將工會財務納入當地結算中心管理。

3、工會銀行賬戶只能用于本工會業務范圍內的資金收付，不得出租、出借或轉讓給其他單位或個人使用，不準與工會無關的資金進入工會賬戶結算。

4、基層工會應嚴格執行收支"二條線"及有關管理規定，現金收入必須全額解繳銀行賬戶，嚴禁坐支挪用和“白條抵現”，不得以收抵支，不得編造用途套取現金，不得設賬外賬，不得私設"小金庫"，嚴禁公款私存。

5、基層工會必須建立現金日記賬，日清月結，賬款相符。必須及時清理往來款項。不得挪用行政劃撥的職工福利費、勞動競賽經費、職工培訓費等，要做到專款專用。

六、資產管理

1、工會所有資產，包括購入、撥入、自制和其他單位捐贈的財產，凡單位價格在500元以上、專用設備單價在800元以上，并在使用過程中基本保持原來物質形態的資產，或單位價值雖不足規定標準，但使用時間在一年以上的大批同類財產，均作為固定資產管理。

2、固定資產分為六類:房屋建筑物、專用設備、一般設備、文物和陳列品、圖書和其他固定資產。

3、基層工會應該加強固定資產的購置、驗收、登記、領用到維護、處置等各個環節的實物管理和財務核算，不符合固定資產標準的各種低值易耗品和材料，也要分類登記，分別管理。工會的不動產要依法取得相關的權屬證明，確保工會資產不流失。

4、工會固定資產必須每年盤點一次，對盤點中發現的問題要查明原因、寫出書面報告，按規定程序經批準后處理。工會財產報廢變賣的收入，列"其他收入"。

5、工會的財產、經費，任何組織和個人不得侵占、挪用和任意調撥，也不得將工會的財產和經費作為所在單位的財產、經費予以凍結、查封、扣押和清償債務。工會組織合并的，其財產、經費和財務檔案歸合并后的工會所有;工會組織分立的，其財產、經費按職工人數比例進行分配;工會組織撤銷的，其經費、財產應按規定審計后移交上級工會。

七、會計及會計檔案管理

1、基層工會應根據工作需要設立財務機構或配備專、兼職會計人員，并建立內部管理制度。會計、出納要分設，錢、賬、物要分管。不得由一人全過程辦理貨幣資金業務，不得由一人保管支付款項所需的全部印章。工會會計人員必須具備會計從業資格，必須定期參加工會財務培訓。

2、基層工會應按照《工會會計制度》的要求單獨建立賬簿，設置會計科目。會計事項不多的基層工會，可設序時、分類的綜合賬簿，即"收支日記總賬"進行核算。具備條件的基層工會可實行會計電算化管理。

3、會計人員工作調動或離職，必須辦理交接手續，并由經審會或上級工會派人監交。移交人員應將本人經管的所有會計資料編制成移交清冊，會同監交人向接管人逐項清點，不得封包移交。移交清冊由移交人、接管人、監交人簽字蓋章后存檔。

4、會計憑證及賬冊報表等會計資料，須按財政部、國家檔案局規定的期限保存，不得擅自銷毀。

八、附則

1、工會主席和財務人員應嚴格執行有關法規和制度，廉潔自律，恰盡職守。基層工會法定代表人應承擔《會計法》規定的第一責任人的責任。

篇9

關鍵詞:住房貸款;風險;防范

中圖分類號:F830.5文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)18-0074-03

自1998年5月9日中國人民銀行頒布《個人住房貸款管理辦法》以來,通過按揭購房的方式已被廣大消費者接受和認同。住房貸款既是開發商銷售樓盤的必要手段,同時也是銀行個人消費貸款的重點和信貸業務新的增長點。然而,作為一項新興的金融業務,個人住房貸款仍處于探索和積累經驗階段,隨著房地產業近年的超速發展,個人住房貸款量也迅速增長,其貸款風險也逐漸顯現。目前各家銀行相繼開辦了個人住房貸款業務,對于其參與市場競爭,調整信貸結構,培育新的經濟增長點起到積極推動作用。個人住房貸款業務的風險影響房地產是中國近十年來發展最快,勢頭最猛,對國民經濟增長貢獻最大的行業之一,房地產的發展帶動了與房地產業相關的行業,特別是金融業的發展。據相關資料顯示,中國銀行個人房地產貸款金額從1997年的190億人民幣上升至2003年的1.2萬億人民幣,足足增長了63倍。其風險性目前已有顯現。因此,討論和分析個人貸款業務中的風險并施以措施防范,已成為迫在眉睫的重要任務。

一、個人住房貸款的風險種類

(一)借款人風險

借款人風險是指在貸款過程中由于借款人違約而導致銀行貸款資金損失,使銀行不能按期收回貸款本息的風險。主要體現以下幾方面:(1)借款人的道德風險,一些借款人為了取得較高的個人信用等級獲得銀行貸款,偽造虛假資料提供給貸款銀行。(2)借款人的信用風險,首先,在中國市場積極初步建立過程中,市場中的種種失信行為也導致了嚴重的信用危機。一部分借款人缺乏誠信觀念,信用意識淡薄、不重視個人信用,不催不還的淡薄意識人數仍屬于一種信用不良的違約現象。其次,由于中國目前尚未建立個人信用系統,因此銀行對借款人及其家庭成員的信用狀況和償還能力難以確切查證,只能依據借款人所提供證明材料判定。

借款人的意外風險一方面,由于受整體經濟環境的影響,一部分借款人因失業、商業投資、投機失利等原因造成經濟收入下降,也是導致借款人還貸能力受到影響的重要因素,因而增加了借款人違約的可能性。另一方面,借款人因疾病或婚姻狀況發生變故乃至其他意外情況導致借款人違約。

(二)開發商風險

1.信用風險。開發商信用風險實際上是一種欺詐風險。在目前房地產市場信息不對稱,監督管理欠嚴密的情況下,開發商開發行為與銷售行為的不規范,甚至為其經濟利益而已詐騙銀行的行為屢屢發生。

2.“假按揭”風險。一些開發商由于自身經濟實力不強,房屋預售不暢,回款乏力,形成建設資金缺口時,往往利用假按揭方式騙套銀行資金,也是嚴格意義上的開發商信用風險,其發生的程度非常普遍,花樣繁多,加之審核判定又有一定難度,往往令銀行防不勝防,因而風險較大。

3.房屋價格風險。個人住房按揭貸款本質上屬于抵押性質的貸款,因而抵押物價值的大小是決定貸款風險的重要因素。房屋價格風險主要體現在:第一,房價定位過高。第二,環境變化的影響。一些按揭樓盤周圍環境發生改變,破壞了原有的房屋環境,也可能影響房屋的市價下降,從而影響抵押物的價值。第三,由于突發性經濟風波或地區經濟環境的變化導致整個樓價的普遍下跌,也可影響抵押物的價值。

4.房屋“爛尾”風險。個人住房按揭貸款的借款人主體雖然是自然人而非開發商,但作為房屋生產者的開發商卻是影響按揭貸款安全的重要因素。因為項目一旦不能按時竣工,產品到期不能按時按質交付使用,就會形成房屋“爛尾”,勢必影響借款人的還款意愿,而且“爛尾”形成的風險往往是整體性和大面積的。

(三)銀行經營者管理風險

銀行經營管理風險,是在發放個人住房貸款是整個過程中,由于銀行工作人員失誤或銀行管理制度的缺陷導致銀行貸款產生損失的可能性。

1.貸前調查不實。也要一些銀行信貸人員工作責任心不強,綜合因為塑造不高,給貸款安全留下隱患。

2.貸時審查不嚴不細。一是貸款審查人和審批人沒有對調查人報審的貸款材料真實性進行認真審查,沒有單位出具個人工資收入證明,有的是虛假工資收入證明。二是主次不清,以第二還貸來源未審批依據,造成由于借款人的第一次還款來源不足,導致發放的貸款直接變成高風險貸款。三是部分銀行依據借款人第二次還款來源審批發放貸款時,沒有對借款人提供擔保的合法性、有效性和可靠性進行嚴格審查,導致抵押物評估報告不真實以及抵押品保險期限短于貸款期限,有的甚至沒有保險。

3.貸后檢查不及時。一是貸款發放后,沒有及時對借款合同、擔保合同借據等法律文件及憑證的規范性和完整性進行檢查,導致合同要件不全,造成事后無法以法律渠道進行監督。二是貸款發放后,沒有監督借款人按借款合同約定用途使用貸款,挪用貸款現象發生。

二、個人住房貸款風險成因的分析

(1)國家宏觀經濟導向和地區經濟環境直接影響住房業的發展水平。(2)中國目前正處于經濟體制改革與社會轉型時期,個人收入的透明度更加模糊不清,加之中國個人信用體系尚未建立,以有效規避和防范借款人的信用風險。(3)目前房地產市場還不夠規范,監督管理乏力。一方面,開發商開發行為與銷售行為不規范。另一方面,由于住房市場信息披露不充分,借款人對房屋質量標準、買賣規定等缺乏足夠了解。(4)市場經濟不成熟,住房二級市場不活躍,抵押房屋處置變現難度大,使銀行面臨一定風險。(5)住房抵押貸款市場的巨大需求與商業銀行等金融機構資金來源有限的矛盾,使銀行的長期資金使用和短期資金來源發生嚴重失衡,大大增加了商業銀行的資金壓力。

三、個人住房貸款風險的防范與控制

(一)銀行應理性地開展房地產信貸業務

(1)銀行要提高認識,高度重視房地成信貸風險及其危害性,增強防范金融風險的意識。(2)按照有關規定,嚴格審批手續,杜絕不符合規定的開發商和購房者獲取貸款。(3)加強貸款管理,對發放的貸款實行全過程動態監控。適當提高個人購房首付款。(4)運用利率杠桿,調整樓房開發結構。對高檔住宅適當上浮利率。(5)銀行要進一步完善房地產抵押貸款風險的措施,形成有效的化解金融風險機制。

(二)加強對房地產信貸業務的監管

(1)要系統研究國內外房地產業的行情和銀行房地產信貸風險狀況,制定正確的監管方針和策略,為房地產貸款風險的防范、分散和消除創造基本的條件。(2)強化對房地產信貸業務的監管。(3)建立房地產信貸風險監測報告制度,信息共享。(4)對銀行房地產信貸違規違法行為進行必要的查處,嚴力打擊。

(三)強化管理,從源頭控制風險

1.優選開發商和開發項目。從源頭上防范風險,避免“爛尾”項目的出現,確保銀行貸款安全;同時,由于開發商實力較強,一旦出現超期違約客戶,開發商也具備回購能力,能夠履約實現回贖,從而大大降低貸款的風險制度。強化對開發商的審查和監管。(1)加強開發商的貸款申請審查主要包括:1)資信審查,如開發商是否依法設立,是否具有相應的資質等級,公司的資金是否到位,公司以往的經營情況及商業信譽等;2)開發項目的審查,如要求開發商提供開發項目的設計、項目開發資金情況、商品房預售業績情況以及開發項目的進度等。(2)強化開發商的擔保責任在香港的樓盤按揭中,開發商和銀行之間不存在任何直接的法律關系,按揭合同當事人一般僅是購房者和銀行,與開發商無關系。而在中國的商品房按揭中,除了購房者將房屋本身抵押給銀行之外,開發商還要承擔如代位償付或回購等保證責任。筆者認為,這種保證責任是很有必要的。從市場經濟的發展來看,競爭越來越激烈,銀行貸款的安全性越來越差,單獨的房地產抵押已經不能適應銀行對貸款安全性的需求。為減少貸款風險,在抵押的基礎上再設立一種保險機制,以求達到雙重保險已經是房地產抵押的趨勢。在房地產抵押貸款十分發達的美國,也出現了“押上加保”的方式,所以,要求開發商提供保證,不僅符合房地產抵押貸款發展趨勢,而且符合中國經濟發展水平和企業、個人信用等各方面的實際情況。

2.加強銀行自身對貸款風險的監控和管理。銀行應建立一套全面評估貸款行為的風險監控體系,加強對抵押物的資產評估,加強對房地產市場的研究分析,加強對銀行內部的員工和檔案管理,以保證房地產金融市場的良性運作。(1)建立個人住房貸款前期評估制度通過對按揭項目的建設條件評價、市場前景分析、開發商信譽和業績評價,項目的財務盈虧平衡分析和風險分析,可以判斷項目是否具備給予按揭支持的條件,從而擇優選擇好項目;同時對擬提供貸款支持的按揭住房的期房價格進行市場評估,經銀行確認后,確定合理的貸款成數。(2)作好商品房預售貸款合同的簽訂工作其中,對開發商的協議中應明確按揭貸款的房源、質量、貸款資金的使用計劃,開發商應協助銀行和購房者作好房地產抵押登記等事項。在與購房者簽訂的按揭貸款的合同中,要明確利率是固定的還是浮動的,同時要求開發商為購房者按期還款付息提供擔保,直至回購。另外,還要明確借款人與開發商之間的買賣合同關系,確保其自愿性和合法性,在與借款人簽訂合同時,還應強化購房者的違約責任,約定一旦購房者違約,銀行即可告知貸款提前到期并加收實現債權的費用等,以加大購房者違約成本,使其不愿輕易違約。(3)強化對個人住房貸款業務檔案管理工作銀行應由專人負責保管個人住房貸款業務檔案,實現電腦和文件資料(原件)的雙重管理,加強內部監督、內部牽制,以保證業務檔案不失真、不失實和不流失。通過電腦化管理,對每月拖欠銀行貸款的借款人進行及時催收,并納入“黑名單”,加大貸后工作力度。

(四)建立個人信用評級制度

個人信用評級制度,又稱個人征信制度,是指專業化的機構依法采集、調查、保存、整理、提供個人的信用信息,并對其資信狀況進行評估的有關活動。個人信用評級制度的建設,目的就是要通過評級掌握借款人的個人真實收入和財產。掌握借款人有沒有個人負債,借款人以往有沒有不良信用記錄,從而據以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。目前,國外個人信用評級及評分已相當普遍。在美國,個人開立新賬戶、安裝電話、簽發個人支票、申請信用卡、購買汽車和房子等,都需要使用信用報告的評級分數。信用評級(評分)高的個人不僅可以輕松獲得貸款,還可以享受較低的利率,對于使用單位來說,不僅可以大大降低成本,還能準確掌握個人信用狀況,有效降低經營風險。為了建立有效的個人信用評級制度,還應好作以下基礎工作:(1)建立獨立、公正、權威的資信評級中介機構該機構應由人民銀行進行業務指導,能夠調閱各商業銀行的電腦網絡資料,出具的資信評級結論在各商業銀行通用,適用于一切個人消費信貸領域,并可進行實時跟蹤,一旦發生不良信用記錄,隨時調整某個人信用等級,對近三年信用良好的個人,可以按操作規程調高其個人資信等級。(2)個人財產申報制度通過個人財產申報可以掌握個人真實收入和財產,評價個人的還款能力。(3)實行個人信用實碼制和計算機聯網查詢系統個人信用實碼制就是將可證明、解釋和查詢的個人信用資料都存儲在該編碼下,當個人需要向有關方面提供自己的信用情況時,個人資信評級機構通過個人信用實碼可以查詢所需資料,從而評信用等級。(4)建立個人銀行賬戶將目前個人收支以現金為主,改為以個人銀行賬戶轉賬收支為主,個人只有零星的現金收支。這樣,銀行對個人的貨幣化資產、不動產等非貨幣資產(通過轉賬和稅收確認),個人收入和到期償還能力就可以全面掌握并進行評估。(5)加強個人道德教育,普及基本法律知識目前社會上誠信意識缺乏,浮燥之風漸盛,受此影響,許多人對所欠銀行貸款能拖就拖,能賴就賴,對自身缺少起碼的道德要求。

(五)引入保險機制,保證貸款安全

在開展商品房預售按揭貸款過程中,保險機構主要經營兩方面業務:(1)為按揭房地產辦理抵押保險,在抵押房地產遭到意外風險時可提供保險;(2)為銀行發放抵押貸款辦理貸款保險,主要是在借款人無力償還而至違約時提供保險。

(六)建立健全房地產信貸的法律法規體系并加大處罰力度

(1)修改現行的法律法規,確定房地產信貸的法律地位。用法規的方式約束規范房地產開發商及個人的金融行為;(2)建立健全有關房地產信貸的法律法規,明確規定開發商及個人的權利和義務,使企業和個人嚴格按照法規規范房地產貸款行為,認真履行還款職責,建立良好的合作關系,共同促進國民經濟的健康發展;(3)嚴格執法,依法辦事。對于提供假資料、假資信騙取貸款的開發商及個人,應立即停止貸款,并追討已貸款項。同時通過法律手段,盡量挽回損失,并追究當事人的法律責任。

總之,個人住房貸款的風險成因是復雜的,其防范措施是多種多樣的,需要各家銀行在實際工作中不斷地根據實際情況采取不同的措施,杜絕防范風險發生,確保銀行資產不受損。

參考文獻:

[1]黃峰.淺論銀行信貸的風險[J].河北財會,2008,(5):9-10.

[2]嚴循建.如何控制風險投資[J].會計之友,2005,(6):17-18.

[3]王學怡.信貸業務操作的幾點反思[J].財會通訊,2007,(8):10-11.

[4]林萬祥.如何降低貸款風險[J].學術縱橫,2008,(3):5-6.

The Analysis of Risk and Prevention with Individual Housing Loans

ZHANG Jun

(Qiqihar Radio and TV University, Qiqihar 161005, China)